מתכננים לקנות נכס בראשון לציון ומקווים שהוא יניב לכם רווח עתידי? סקירה שמאית שביצע שמאי המקרקעין ויו"ר לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס, מצביעה על הרובע החדש הזה בראשון לציון כמקום עם פוטנציאל, והוא מסביר מדוע.
אולי יעניין אתכם:
איפה כדאי לרכוש קרקע בראשון לציון?
מחירי הנדל"ן בישראל עולים ועולים, ורבים מחפשים פתרון יצירתי כדי להגיע לנכס משלהם - למגורים או להשקעה. אחת האפשרויות היא השקעה ברכישת קרקע המבטיחה זכויות בניה במסגרת איחוד וחלוקה בתכנית מפורטת עתידית.
עשרות תכניות ענק למתחמי מגורים בעירוב שימושים מקודמות בשנים האחרונות ברחבי הארץ, רובן בקרקעות מדינה ובחלקן משווקות כיום קרקעות פרטיות המבטיחות למשקיעים זכויות בניה עתידיות, עם הבטחה למיקסום השקעה.
בסקירה שביצע שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הוא מצביע על רובע ראשונים בראשון לציון כאזור שמראה פוטנציאל לרווח.
מה חשוב לדעת לפני שרוכשים קרקע פרטית?
רכישת קרקע פרטית מחייבת בראש ובראשונה בחינת מספר מרכיבים משמעותיים:
- הקרקע מצויה בהליך תכנוני מתקדם והפשרתה מקודמת על ידי אחת מרשויות או מוסדות המדינה.
- הקרקע מצויה בסמיכות למרכזים מוטי תחבורה.
- הקרקע בבעלות פרטית וניתנת לרישום בטאבו.
אחד המתחמים שעבר ניתוח וסקירה ונמצא עומד במרכיבים המשמעותיים הללו הוא ראשון לציון - "רובע ראשונים" (תמא/70/א) שמהווה תכנית דגל של מנהל התכנון - המועצה הארצית לתכנון ובניה בעיר ראשון לציון. כדאיות השקעה: המתחם מתקדם מאוד ונמצא על סף אישור, מוטה תחבורה ומתכתב עם מגמות התכנון העכשוויות ברמה בינלאומית ובאזור ביקוש בעדיפות לאומית.
מה מיוחד ברובע ראשונים?
ראשון לציון ממשיכה בתנופת הבניה והפיתוח, ההתחדשות, והצמיחה שלה. בשנים הקרובות היא צפויה לגדול בעוד כ- 120 אלף תושבים ובכך היא תהפוך לעיר השלישית בגודלה בישראל. תכניות רבות מקודמות בעיר, אחת התכניות המסקרנות כיום הינה "רובע ראשונים". הרובע ממוקם ממערב לרחוב הרצל וממזרח לרחוב רמז.
מה כוללת התכנית: רובע ראשונים עתיד לקום בצמוד ומעל מתחם "דיפו ראשונים" של קו המטרו M1S ובשטחים שסביבו, בשטח של כ- 320 דונם. הרובע עתיד לכלול 2,600 יח"ד לצד כ-300 יחידות דיור מוגן. בנוסף, התכנית מקצה כ-280 אלף מ"ר לתעסוקה ומשרדים וכ- 17 אלף מ"ר למסחר.
התכנית מורכבת משני חלקים: חלק ראשון ייבנה בשטחים המקיפים את הדיפו ממזרח ומצפון (שטחי "עוטף הדיפו") על קרקע פרטית. חלק שני יבנה מעל קירוי מתחם הדיפו בד בבד עם הקמתו. יחד הם מהווים יחידה תכנונית אחת ורובע מגורים שלם המספק לתושביו את כל צרכיו.
בנוסף, התכנית כוללת גשר הולכי רגל שיחבר בין השכונה לאזור הנופש המטרופוליני "האירוס", המתוכנן מדרום לכביש 431 ועתיד להוות ריאה ירוקה משמעותית בחלק זה של המטרופולין הכוללת פיתוח של פארק רובעי.
סטטוס התכנית: התכנית מקודמת במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ונמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, כאשר התכנית המפורטת עם טבלאות ההקצאה והרפרצלציה כבר הופקדה בסוף 2024 והתקיימו הדיונים וההחלטות בהתנגדויות הציבור. תכנית זו מצויה בשלב מאוד מתקדם לקראת מתן תוקף והולכת להיות הראשונה שתאושר מכח תכנית תמ"א 70 שאושרה ממשלה לאחרונה.
מה כדאיות ההשקעה ברובע ראשונים?
לפי סקירת השמאי, אוהד דנוס, תכנון רובע ראשונים מתכתב עם המגמה הכלל עולמית של תכנון מתחמים מוטי תחבורה. מדובר, בהתמקדות בפיתוח אזורים עירוניים באופן שמעודד שימוש בתחבורה ציבורית, הליכה ורכיבה על אופניים, תוך הפחתת תלות ברכב פרטי.
הרעיון המרכזי ברובע הוא למקם מגורים, מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים במרחק הליכה מתחנות תחבורה ציבורית מרכזיות, ובכך לייצר סביבה נגישה, נוחה וברת-קיימא. מתחמים אלו מתאפיינים בצפיפות גבוהה יחסית, שימושים מעורבים (מגורים, מסחר ותעסוקה באותו מתחם), ותכנון עירוני שמתעדף הולכי רגל ורוכבי אופניים. מודל זה תורם להפחתת גודש התנועה תוך שיפור איכות החיים וחיזוק הקהילתיות העירונית.
המתחם נמצא במיקום אסטרטגי בסמוך לשכונות האירוסים ורמז, בצמוד לקניון עזריאלי -ראשונים, תחנת הרכבת "ראשונים" תחנת הקו הכחול של הרק"ל וצמוד לקו המטרו העתידי 1M. כל אלה צפויים למשוך לאזור אוכלוסייה איכותית, גופים מסחריים חזקים, שייהנו מתנאי מחייה מודרניים לצד פעילות עסקית משמעותית, של תושבי האזור, של העובדים במתחם ואף של מבקרים שיוכלו להגיע לרובע בקלות .
לאחרונה פורסם שחברת נת"ע, החברה הממשלתית האמונה על תכנון וביצוע קווי המטרו, כבר החלה בעבודות תשתית להקמת המטרו בראשון לציון וגם בעיריית ראשון לציון נערכו לכך.
דנוס מוסיף ומסביר כי, "המיקום מאוד מרכזי ומבוקש שגם נהנה מקרבה למוקדי תחבורה להסעת המונים לצד רשת כבישים העוטפת אותו, לא נעלם מעיני מקבלי ההחלטות במנהל התכנון שבמשרד הפנים ומהוועדות השונות ואנו צפויים לחזות בו כסנונית הראשונה מפירותיה של תכנית תמא/70 המאושרת. התכנון השאפתני שתואם את מדיניות התכנון הארצית בכלל ולמחוז המרכז בפרט, מבטיח שגם הקרקעות הפרטיות באזור הנסחרות כיום בטווח מחירים של כ-7,000 ש"ח למ"ר קרקע, יעלו בערכן ויושבחו בעתיד הנראה לעין הרבה יותר ממה שאנשים יכולים לחלום עליו באפיקי השקעה אחרים, דוגמת שוק ההון או נדל"ן שכבר בנויים (מגורים ומניב). זאת, גם לאחר תשלומי היטל השבחה ומס שבח ואפילו כשננכה את הוצאות המימון".
