אם חיפשת לאחרונה דירה באחד הפרויקטים החדשים בראשון לציון ודאי גיליתם שהמחירים גבוהים מאוד, במיוחד למשפחות צעירות שיתקשו לעמוד בהחזרי משכנתא עצומים. הפתרון, הוא שוק היד שנייה. שם המחירים סבירים יותר, אבל גם קל יותר לעשות טעויות. איך מזהים הזדמנות נדל"נית? איפה בראשון לציון יש עדיין דירות בפחות מ-2 מיליון שקל? יצאנו לבדוק.
דירות יד שניה בראשון לציון בפחות מ-2 מיליון
ראשון לציון היא אחת הערים הגדולות והמתפתחות במרכז הארץ, ואם תרצו לקנות בעיר דירה חדשה מקבלן תצטרכו לשלם לא מעט. המחיר הממוצע של דירת שלושה חדרים (בהתבסס על המחירונים הרשמיים באתרי חברות הקבלנות והיזמים א.ר.) עומד על 2.3 מיליון שקלים ויכול להגיע גם להרבה יותר, תלוי באזור, בקומה ובגודל הדירה. דירת ארבעה חדרים כבר תעלה לכם לא פחות מ-2.8 מיליון, כאשר בחלק ניכר מהמקרים בתוספת הוצאות שונות תגיעו ליותר מ-3 מיליון.
קראו גם:
שוק דירות היד שנייה בעיר מגוון הרבה יותר ובדיקת "מיינט ראשון" באתרי הנדל"ן המרכזיים ("יד2" ו"מדלן") העלתה שגם בראשון לציון עדיין אפשר למצוא דירות בפחות מ-2 מיליון.
בשכונת רמב"ם מוצעות למכירה לא מעט דירות בנות שלושה ושלושה וחצי חדרים בסכומים שנעים בין 1.790.000 ל-1.900.0000 שקלים, תלוי בגודל, בקומה ובשיפוץ. טווח מחירים דומה נמצא גם בשכונת אברמוביץ', בשכונת רמז המחירים מעט גבוהים יותר, אך גם שם ניתן למצוא דירות בנות שלושה חדרים בטווח מחירים שנע בין 1.900.000 ל-2 מיליון. בשכונת רמת אליהו טווח המחירים נמוך יותר ושם ניתן למצוא דירות שלושה חדרים גם ב-1.600.000 ואף במעט פחות.
דירות בנות ארבעה חדרים במחיר משמעותי זול יותר מזה של דירה חדשה, פחות מ-2 מיליון, תוכלו למצוא בשכונת רמב"ם, רמת אליהו ויש גם כמה מציאות בשכונות רמז ושיכוני המזרח ורביבים שבמזרח העיר.
בניגוד לשוק הדירות החדשות כאן יש הרבה יותר מקום למו"מ מול המוכר, ויש גורמים נוספים שמשפיעים על מחיר הדירה כמו הצורך בשיפוץ וקיומו או חסרונו של ממ"ד. מנגד, כאן לפעמים יש לכם סיכוי גדול להשביח את הנכס - אם מדובר בדירה להשקעה, ואם האזור עומד לעבור התחדשות עירונית בעתיד (כמו ברמת אליהו למשל).
שימו לב, שאם באפשרותכם לשלם כמאה אלף יותר ולחצות את קו שני המיליון - האפשרויות לרכישת דירת יד שנייה בראשון לציון גדלות. כעת תוכלו למצוא דירות בנות שלושה חדרים גם בשכונות חדשות יותר כמו ראשונים, קרית ראשון וקדמת ראשון. דירות בנות ארבעה חדרים בשכונות הללו כבר יקרות הרבה יותר.
טיפים למחפשי דירות יד שנייה
איך מזהים עסקה טובה? מה חייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה? גלי אפל קסטל מסוכנות הנדל"ן 'דיור פלוס', נותנת 8 טיפים שחשוב לזכור כשיוצאים לחפש דירת יד שנייה:
טיפ ראשון: מיקום. בדקו מה קיים בשכונה ויעשה לכם את החיים קלים יותר: מוסדות חינוך, פארקים וגינות שעשועים, מכולת, קופת חולים, מרכזים מסחריים וכו'. בדקו גם את החסרונות: אזורים שנחשבים פחות טובים, פקקים בשעות העומס, תחבורה ציבורית, כבישי יציאה וכניסה מהשכונה. לאחר מכן היכנסו לאתר העירוני או אגף ההנדסה ובדקו אם מתוכננות תשתיות חדשות כמו תחנות רכבת, קניונים או מוסדות חינוך נוספים. האם השכונה צפויה לעבור הליך התחדשות עירונית משמעותי שיעלה את ערך הנכס בעתיד.
טיפ שני: פוטנציאל התחדשות עירונית. בדקו אם הבניין נמצא בהליך כלשהו או בתכנון כלשהו להתחדשות עירונית. הקפידו לבדוק בעירייה, האם הבניין ניסה בעבר לקדם התחדשות עירונית ונכשל בדרך- ובררו את הסיבה. זכרו שהעובדה שהבניין חתום על הליך התחדשות עירונית עם יזם כלשהו, לא מעידה על הפרויקט העתידי. במבנים רבים נחתמו הסכמים עם יזמים, אולם שום דבר לא התקדם במשך שנים. לכן, ודאו שאתם מצליבים מידע באופן מדוקדק עם רשויות התכנון ברשות המקומית.
טיפ שלישי: התכוננו להשקיע בדירה. בדקו היטב את המצב, נסו לזהות דירה שאולי זקוקה לשיפוץ אבל יש לה יסודות טובים. עלויות השיפוץ התייקרו מאוד בשנים האחרונות, לכן, היערכו לשיפוצים בתקציב שאתם יכולים לעמוד בו, וכזה שיוכל להחזיר את עצמו במידה ותמכרו את הדירה המשופצת. כל עוד אינכם נדרשים להחליף את התשתיות המרכזיות בדירה: מים, ביוב, חשמל- השיפוץ יכול להיות בעלויות סבירות יחסית. חשוב גם לבדוק אם הבניין מתוחזק היטב.
טיפ רביעי: הכירו את המחירים באזור. ערכו מחקר על מחירי דירות דומות, אם הדירה המוצעת נמכרת במחיר נמוך מהממוצע, יכול להיות שזה סימן להזדמנות או מרמז על בעיה בנכס. הקפידו להתייעץ עם סוכני נדלן מובילים באזור, כדי לקבל פרספקטיבה. שימו לב שדירות שיש בהן ממ"ד, עלותן גבוהה משמעותית מדירות ללא ממ"ד.
טיפ חמישי: פוטנציאל השבחה והשכרה. בדקו את הפוטנציאל להשכיר את הדירה במידת הצורך. באזורים מתפתחים או סמוכים למוסדות חינוך, דירה יכולה להיות נכס שיניב שכירות משתלמת לאורך זמן, וזו דרך נוספת לממש את ערכה של הדירה. גם רכישת דירה באזור 'צעיר' וחדש יחסית יכול להיות הזדמנות אמיתית, היות ותמיד יהיו משפחות צעירות שיבחרו באזור זה עבור חינוך ילדיהם.
טיפ שישי: בדקו את ההיסטוריה של הנכס. אל תתביישו לשאול את המוכרים מדוע הדירה מוצעת למכירה. לעיתים מכירה מהירה מעידה על מוטיבציה גבוהה מצד המוכר, וזו עשויה להיות הזדמנות לרכוש במחיר טוב, ופתח להתמקחות משמעותית. בחנו את היסטוריית המכירות בנכס – אם הייתה קנייה ומכירה תכופה, הדבר עשוי להצביע על בעיה כלשהי.
טיפ שביעי: פוטנציאל חלוקה והשבחה פנימית. אם מדובר בדירה גדולה, בדקו את האפשרות לחלק את הדירה ליחידות קטנות יותר (בכפוף לאישורים, כמובן). זהו מהלך שיכול להגדיל את פוטנציאל ההשכרה של הנכס וגם להעלות את ערכו בשוק המכירה. בנוסף, עיינו בתכניות הפנימיות וחשבו אם קיימים שטחים מבוזבזים שניתן לנצל יותר טוב.
טיפ שמיני: היעזרות באנשי מקצוע ובדיקה מקיפה. מעבר לבדיקות הסטנדרטיות, מומלץ להיעזר במומחי נדל"ן, שמאים ועורכי דין בתחום. בדיקת מהנדס לנכס יכולה להצביע על ליקויים שאולי לא שמים לב אליהם במבט ראשון. אנשי מקצוע יעזרו לכם להבין האם המחיר מצדיק את מצבו של הנכס והפוטנציאל שבו.
