מערב ראשון לציון נמצאת בעיצומה של מהפכה אורבנית חסרת תקדים, המאיימת לשנות את פני המרחב העסקי בישראל. עם תכנון להוספת 2.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים, אזור התעסוקה סביב תחנת משה דיין (מתחם האלף) הופך למעצמת נדל"ן, שגודלה עולה פי 20 ממגדלי עזריאלי בתל אביב.
ענקיות כמו בנק דיסקונט, חברת הביטוח הפניקס, וקופות החולים מאוחדת ולאומית, כבר עשו את דרכן לכאן, או צפויות לעבור למרכז החדשני עד 2028. אולם, לצד ההתלהבות מהפיתוח המסיבי, עולה חשש כבד מפני הצפה בשוק שתוביל למאות אלפי מטרים רבועים של שטחי משרדים ריקים. האם ראשון לציון קפצה מעל הפופיק, או שמא מדובר בהשקעה לטווח ארוך שתשתלם?
אולי יעניין אתכם:
התחזית: 8.5 מיליון מ"ר
מתחם האלף, הממוקם במערב ראשון לציון, הוא ליבת הפיתוח. במרכזו ניצב מגדל מילניה של חברות פרשקובסקי ומגדל, המתנשא כשער ענק מעל נתיבי איילון. יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מתאר את קצב האכלוס כ"סביר, לאט-לאט... במגמת עלייה שנמשכת". עם זאת, נכון לסוף הרבעון הראשון של 2024, רק 43% מ-57 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים בפרויקט הושכרו, למרות שהאכלוס החל לפני למעלה משנתיים.
לצד מילניה, כבר מאוכלס קמפוס דיסקונט, המהווה עוגן משמעותי למתחם. לא הרחק ממנו ממוקם מטה הפניקס, הכולל 50 אלף מ"ר משרדים בשני בניינים שאכלוסם צפוי להתחיל בקרוב. הפניקס תאכלס חלק מקמפוס ענק בהיקף של כ-370 אלף מ"ר. המיזם, ששיעור השלמתו בסוף 2024 עמד על 58%, צפוי להתאכלס בהדרגה בין 2026 ל-2028.
חברות נדל"ן נוספות מצטרפות לחגיגת הבנייה. דניה סיבוס בונה עבור בסר, מנורה ו-JTLV שני מגדלים בני 24 קומות (כ-30 אלף מ"ר משרדים). פרויקט זה, שהשלמתו בסוף 2024 עמדה על 21%, צפוי להתאכלס ברבעון השני של 2028.
בצד המזרחי של נתיבי איילון, מול מתחם האלף, בסר משלימה מגדל משרדים בן 19 קומות (24 אלף מ"ר) ברחוב אלטלנה ומתכננת מגדל נוסף בן 25 קומות באותו מיקום. בחברה מציינים, כי הפרויקט שווק במלואו במסגרת קבוצת רכישה. מתחם weTUBE של קבוצת בסט, הממוקם אף הוא בסמוך לתחנת משה דיין ממזרח, יכלול 30 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. חברת G City בונה מגדל תעסוקה חדש במתחם G בסמוך לסינמה סיטי, שיכלול למעלה מ-64 אלף מ"ר משרדים ועוד כ-5,000 מ"ר מסחר ב-34 קומות.
נראה כי כל אלה הם רק קצה הקרחון. עיריית ראשון לציון מתכננת במסגרת תוכנית המתאר הכוללנית של העיר ארבעה מתחמי תעסוקה שונים (מערב העיר, מזרח העיר, צפון העיר צמוד לכביש 4, ודרום העיר), עם סך כולל של 8.5 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה.
המחיר: כמה תשלמו למטר?
אחד האתגרים המרכזיים במתחם הוא סוגיית התחבורה. למרות בניית גשר הולכי רגל מרשים מתחנת הרכבת משה דיין למתחם האלף, חוויית ההליכה עדיין אינה אידיאלית. תנועת כלי הרכב בסביבה פקוקה, אם כי פחות מאזורי תעסוקה ותיקים כמו הרצליה פיתוח. הבשורה החיובית היא פתיחת תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה באזור בשנת 2028, מה שישפר משמעותית את הנגישות בתחבורה ציבורית.
בכל הנוגע למחירים, שטחי המשרדים במגדל מילניה משווקים בממוצע של 88 שקל למ"ר, מחיר הנחשב יחסית גבוה לאזור. עסקאות מכירה שנסגרו לאחרונה משקפות מחירים של כ-13,000 עד 15,000 שקל למ"ר. כך למשל, קופת חולים מאוחדת רכשה 13,000 מ"ר עבור 200 מיליון שקל (כ-15,000 שקל למ"ר), ואילו קופת חולים לאומית רכשה 12,000 מ"ר בבניין G City תמורת 155 מיליון שקל (כ-13,000 שקל למ"ר). במגדל בסר ברחוב אלטלנה מוצעים שטחים למכירה בכ-12 אלף שקל למ"ר.
האמצעי: ניוד עובדים מתל אביב
אחד החסמים העיקריים לאכלוס המהיר של שטחי המשרדים הוא התנגדות אפשרית מצד עובדים לעבור מתל אביב למרכז החדש. חברות גדולות כמו דיסקונט והפניקס נאלצו להתמודד עם אתגר זה. דיסקונט חתמה על הסכם קיבוצי עם העובדים, שכלל תוספות שכר דיפרנציאליות ומענקים חד-פעמיים בגין המעבר. הפניקס אף דיווחה לאחרונה לבורסה על הסכם קיבוצי חדש, הכולל תגמול הוני של יחידות מניה חסומות לכלל העובדים בעלות כוללת של כ-35.8 מיליון שקל, בנוסף לתוספות שכר והעלאת שכר המינימום.
הדרישות הללו מצביעות על כך שניוד עובדים אינו עניין של מה בכך, וכי חברות המבקשות לעבור למתחם האלף יצטרכו להציע תמריצים משמעותיים כדי להבטיח מעבר חלק ומהיר.
החשש: חללים ריקים
החשש מעודף היצע בשוק המשרדים אינו מופרך. שחקנים בשוק מתארים מגמות של עודף היצע ושל תפוסה חלקית בפרויקטים רבים. ערן דרורי, מתווך נדל"ן ובעלי המרכז הישראלי לנדל"ן, מזהיר כי "היזמים בונים הרבה יותר מדי, במיוחד באזורי המעגל השני", קטגוריה שראשון לציון נכללת בה.
היקף הבנייה העצום מעלה חשש כבד מפני רוויה בשוק. גורמים בענף הנדל"ן טוענים כי כמות כה גדולה של שטחים בנויים חדשים עשויה להקשות על היזמים לאכלס את כל השטחים במהירות. סימן מובהק לכך הוא כיצד העירייה הפקידה תוכנית להסבת 4,500 מ"ר שטחי תעסוקה במתחם ממשרדים ל-113 דירות קטנות – צעד המעיד על זיהוי פוטנציאל לביקוש נמוך מהצפוי לשטחי משרדים.
עודף ההיצע והירידה בביקוש כבר ניכרים במחירי השכירות. במתחם האלף, מחירי השכירות ירדו מ-65-70 שקל למ"ר בשיא ל-50-55 שקל למ"ר כיום – ירידה של כ-20%. בנוסף, מאז הקורונה והמעבר לעבודה היברידית או מלאה מהבית, חברות רבות מצמצמות את שטחי המשרדים שלהן. מגמה זו, בשילוב עם היצע כה גדול, עלולה להוביל לכך שבניינים שלמים במערב ראשון לציון יישארו ריקים.
התקווה: מרכז שוקק חיים
למרות החששות, אייל ימיני מרימקס סנטר וגורמים נוספים בשוק מאמינים בחזון לטווח ארוך: "כשייגמרו לבנות את הפרויקטים הנוספים, ובעיקר כשהפרויקטים למגורים יקומו - זה יגביר את קצב הפעילות באזור. זה מקום שנבנה עם ראייה לא למחר, אלא לשנים קדימה. אנחנו מאוד מאמינים במתחם הזה", אומר ימיני.
התקווה היא כי עם השלמת פרויקטי המגורים והתפתחות התחבורה, מתחם האלף יהפוך למרכז עירוני שוקק חיים, שימשוך אליו לא רק חברות ועובדים, אלא גם תושבים. האם החזון יתגשם, או שמא ראשון לציון תמצא את עצמה עם עיר רפאים עסקית? רק הזמן יגיד.
------------------------------------------------------------------------------------------------
החברות שסגרו עסקה במתחם האלף
- דיסקונט
- מאוחדת
- לאומית
- הפניקס
- אשטרום
- אקרו נדל"ן
- חברת JTLV
- פרשקובסקי
- מגדל ביטוח
- ב.ס.ר הנדסה ופיתוח
- מנורה
- מטרוטק
- גזית גלוב
