ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בישראל ותוכניות ההתרחבות שלה הן גרנדיוזיות. הן במערב העיר והן במזרח מתוכננות שכונות חדשות ומתחם האלף ממשיך להצמיח גורדי שחקים שמושכים אליהם עסקים וחברות גם מחוץ לעיר. איך כל זה יושפע ממשבר הנדל"ן שמתפתח בחודשים האחרונים בצל המלחמה?
איך ישפיע ביטול תוכנית תמ"א 38?
עו"ד עמנואל יוזוק, ממייסדי משרד יוזוק-מלכין המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, המלווה כבר שני עשורים עשרות פרויקטים בעיר, טוען שלמרות ההאטה בשוק, ראשון לציון היא ההפתעה הגדולה של אזור המרכז. לדבריו, השינוי המשמעותי בשנים הקרובות נעוץ בנושא ההתחדשות העירונית, תחום בו ראשון לציון לא נחשבה כמובילה עד לשנים האחרונות.
אולי יעניין אתכם:
מדוע ראשון לציון נכנסת לעולם הפינוי בינוי מאוחר יותר משכנותיה בת ים וחולון?
"התשובה פשוטה, בראשון לציון קיימות עתודות קרקע רבות שעדיין לא נוצלו, להבדיל משכנותיה הצפופות. בשל כך, העיר כל הזמן מתרחבת ונבנות בה שכונות חדשות, בעוד שבחולון ובבת ים כמעט שלא נותרו עתודות קרקע. כשקיימת אפשרות להקים פרויקטים חדשים, הכוללים תכנון תשתיות מאפס, הרווח היזמי הצפוי ולוחות הזמנים הרבה יותר ברורים. בשל הסיבה הזו, התרחבה העיר בצורה משמעותית בעשור האחרון, אבל כמעט ולא נעשו פרויקטים של פינוי בינוי. המצב הזה הולך להשתנות, גם בגלל המלחמה, אבל לא".
ביטול תוכנית תמ"א 38 תשפיע על ראשון לציון?
"להיפך, אחד המרכיבים המשמעותיים שישפיעו על עתיד הנדל"ן בראשון לציון היא התכנית העירונית המחליפה את פרויקט תמ"א 38. מדובר בתוכנית מקיפה שמגדירה מחדש את התנאים להתחדשות בניינית בעיר, אם בדרך של חיזוק ותוספות בנייה ואם בהריסה ובנייה. החידוש המרכזי הוא האפשרות להשתמש ב'מנגנון ניוד זכויות' וגם חיזוק בניינים שנבנו לאחר 1980".
מה המנגנון הזה?
"בדומה לערים אחרות, העירייה מאפשר ליזמים לנייד זכויות בניה לא מנוצלות מפרויקט אחד, כדי לעשות בהן שימוש בפרויקט אחר, זאת כמובן בכפוף לביקורת ואישור של וועדות התכנון".
עוד הוא מוסיף ומסביר כי במסלול הריסה ובנייה, במגרשים של עד 2.5 דונם, ניתן יהיה לבנות מעתה עד 10 קומות מגורים, ואילו במסלול תוספת וחיזוק ניתן לבנות 7.65 קומות מעל קומת הכניסה. בשני המסלולים ניתן להוסיף מרפסת של 12 מ"ר מעבר לשטח העיקרי.
7.65? איך 0.65 קומה נראית? זה בכלל אפשרי?
"הקומה אחרונה של הבניין תהיה קומת פנטהאוזים עם דירות שהן קטנות יותר מהיקף הבניין ואם יהיו 2 דירות פנטהאוז מעל ל- 4 דירות טיפוסיות. אלו יהיו דירות פנטהאוז גדולות ומרווחות עם שטח גג שיכול אף לשמש כמרפסות גדולות".
הרחובות בראשון לציון שירוויחו
לדברי עו"ד יוזוק, ראשון לציון מתמקדת כיום במספר מוקדים עיקריים. הגדול מכולם הוא שכונת רמת אליהו, שם כבר יצאו לפועל כמה פרויקטים משמעותיים, בעוד אחרים נמצאים בשלבי תכנון שונים. בנוסף, בצירי התנועה המרכזיים, כמו רוטשילד, ז'בוטינסקי והרצל, מתקיימת פעילות ענפה. מדובר במיקומים מאד מבוקשים ההופכים פרויקטים של התחדשות עירונית לרווחיים במיוחד. ברחובות הללו פועלים יזמים רבים על מנת לאחד בניינים ולקדם עסקאות פינוי־בינוי בהיקף נרחב.
המלחמה השפיעה על תחום ההתחדשות העירונית?
"המלחמה האחרונה האיצה תהליכים. המראות של בניינים הרוסים, חלקם בעיר עצמה, יצרו תמריץ אדיר בקרב התושבים לדאוג למיגון הולם בבתיהם. אין ספק שערך הדירות בעלות ממ"ד עלה בהרבה, והשכירות הנדרשת בדירות כאלה עדיפה בהרבה על דירות ישנות נטולות מיגון. בשל כך, בעלי דירות רבים שישבו על הגדר, יצאו מאזור הנוחות, והחלו לקדם את התחדשות הבניין שלהם בקצב שלא ראינו בעבר. אפילו פרויקטים של תוספת של מרפסות וממ"דים לבניינים קיימים אשר אינם מתאימים להתחדשות עירונית של הריסה ובניה או תוספת קומות, מקודמים באופן ניכר יותר בעיר".
ראשון לציון תפתיע את עולם הנדל"ן?
התחזיות מצביעות על תשובה חיובית. כאשר הסיבה העיקרית לכך היא מגדלי המשרדים שמושכים לעיר חברות ועסקים חדשים. "אם התרגלנו לראות בעיקר בתל אביב וברמת גן מגדלי משרדים וגורדי שחקים, המגמה הזו בהחלט מתחילה לאפיין גם את ראשון לציון והופכת אותה למעשה לעיר עצמאית לחלוטין, ולאבן שואבת לתעסוקה. האטרקטיביות של אכלוס משרדים בראשון לציון היא אדירה, מפני שההגעה אליהם לא כרוכה בשהות בפקקי התנועה המייגעים של גוש דן", אומר יוזוק.
עוד הוא מוסיף ומסביר כי, "העיר מתרוממת לגובה, גם באזורי התעשייה החדשים וגם במתחם האלף, מתחם ענק וחדשני שהפך, לדבריו, לדובדבן שבקצפת. שם כבר מאוכלסים מאות משרדים, ומגדלים נוספים – כמו מגדל G עשויים להצטרף לשוק בקרוב. מדובר בקפיצת מדרגה של ממש".
עסקים זה טוב, אבל איך זה ישפיע על שוק הדיור?
"חלק גדול מהעובדים במגדלים ובמתחמי המשרדים החדשים יעדיפו לגור בעיר. הדבר בהחלט צפוי להגדיל את הביקוש לדירות מגורים ולהשפיע על המחירים בשנים הקרובות".
עסקת הנדל"ן היקרה ביותר בראשון לציון
משרד יוזוק-מלכין בראשון לציון מלווה את תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר כבר 20 שנה. כיום הם מייצגים את את העסקה היקרה ביותר שבוצעה אי-פעם בעיר: פרויקט 'אלפא' במתחם האלף.
"הפרויקט נחשב לאחד מסמלי היוקרה החדשים של ראשון לציון. ייחודו טמון בהיקף הרחב. מאות יחידות דיור בלב המתחם המטרופוליני המתפתח ביותר בעיר, המשולבות עם מגדלי משרדים, מרכזי מסחר ופארק ירוק רחב היקף. המרפסות הפונות מערבה לים, השטחים הציבוריים המושקעים והתכנון האדריכלי המודרני מדגישים את מעמדו של הפרויקט כליבה החדשה של ראשון לציון", הוא מספר.
ראשון לציון - בדרך להיות עיר אוטרקית
"ראשון לציון ללא ספק אחת הערים המובילות בישראל מבחינת פעילות נדל"ן. העיר אמנם מושפעת מהשוק הארצי, והנסיגה בעסקאות משפיעה בהחלט על השוק בראשון לציון, אך מצד שני, הלחצים להתחדשות עירונית הפכו בעקבות המלחמה למשמעותיים בהרבה, והצורך במשרדים איכותיים עם נגישות תחבורתית עדיפה, הופכים את הנדל"ן בראשון לציון לפחות מושפע מיתר חלקי המדינה למשבר שבו מצוי התחום, אנו עדים לכך בהיקף המכירות של דירות חדשות בפרויקטים אותם אנו מלווים ביחס לפרויקטים אחרים שלנו ברחבי הארץ".
מה לגבי משבר הנדל"ן שפוקד את כל הארץ?
"אין לי ספק שראשון לציון תהיה העיר האחרונה שתיכנס למשבר נדל"ן, והראשונה לצאת ממנו. העיר צפויה לתת מענה הולם באטרקטיביות שלה ביחס לשכנותיה, ולמעשה להפוך לאוטרקית לחלוטין: תוך כדי אספקת מגורים, מקומות תעסוקה בידור ופנאי, בלי צורך לצאת מהעיר כלל".
