המציאות הישראלית עם בואה של שנת 2024 מורכבת יותר מאי פעם. אלו כבר יותר משלושה חודשים בהם ישראל נלחמת מלחמה עקובה מדם נגד ארגון טרור צמא דם. המלחמה משפיעה על הציבור הישראלי באינספור דרכים. החל במשפחות אשר נאלצות להסתדר לבד בעוד אבא משרת מילואים פעיל. עד לפועלים בענף הבניה אשר צריכים להתמודד עם המציאות החדשה ולמצוא את הדרך להשלים הליכי בניה אשר החלו לפני פרוץ המלחמה. במידה ואתם בעלים של נכס בבניין בו מתקיים פרויקט התחדשות עירונית המאמר הזה נועד עבורכם. עורכת הדין דליה שחורי היא מומחית בכל הנוגע להתחדשות עירונית והיא תשמח לפזר את הערפל בנוגע לשאלות הרבות אשר עלולות להטריד את מנוחתכם בימים אלו.
איך המלחמה משפיעה על עלויות הבניה
לפני שנוכל להסביר איך עלויות הבניה עלולות להשפיע על הכיס של הדיירים ובעלי הנכסים בבניין, אנחנו רוצים להסביר כיצד עלויות הבניה משתנות עבור היזמים. במלחמה מהסוג הזה למשל, מצבת כוח האדם משתנה לחלוטין. אם עד ערב המלחמה עובדים רבים בענף הבניה הגיעו מהרשות הפלסטינית, היום הקבלן צריך למצוא פתרונות אחרים. בנוסף, עלינו לקחת בחשבון כי במלחמה מהסוג הזה תשומות הבניה עולות גם כן. למשל, אם יש פגיעה בשרשרת האספקה העולמית בעקבות שיבוש הסחר הימי, הרי שעלות הסחורות עולה בהתאמה וכן הלאה. נציין כי המדינה כבר קיבלה כמה החלטות מרחיקות לכת כדי לצמצם את הפגיעה בענף הנדלן. בנוסף כדי לדעת כי אם כבר נחתם עסקם עם היזם ואם כבר קיבלתם הצעת מחיר עליה הסכימו כולם, הרי שמי שיפגעו במידה המשמעותית ביותר אלו היזמים. שולי הרווח שלהם יצטמצמו בעוד הדיירים בדרך כלל לא יחושו פגיעה משמעותית.
האם אנחנו צפויים לראות עיכוב תהליכים משמעותי?
אז צריך לומר ביושר כי המשבר בענף הנדלן לא חדש. עוד לפני פרוץ המלחמה סביבת הריבית הייתה גבוהה לעומת זו שהתרגלנו אליה בשנים האחרונות. זה וודאי עלול היה לעכב פרויקטים של התחדשות עירונית בראשון לציון כמו גם בערים נוספות ברחבי הארץ. אבל יש הבדל מהותי בין תהליכים של פינוי בינוי בראשון לציון למשל ובין בניה של בניין חדש לחלוטין. ההבדל נעוץ בעסקה אשר נחתמה עם הדיירים לכתחילה. עכשיו נסביר בדיוק למה הכוונה.
במקרה בו היזם בחר להקים פרויקט חדש, הרי שהוא עלול להודיע בשלב זה או אחר כי המשבר הכלכלי, המלחמה והשינויים הדרמטים בשוק מונעים ממנו להחזיר את ההלוואות אותן לווה לטובת הפרויקט. במקרים אחרים, הקבלן עלול להודיע על פשיטת רגל וכך, העבודה על הפרויקט מתארכת בצורה משמעותית. אבל, במידה ואנחנו מדברים על התחדשות עירונית בראשון לציון הרי שעל פי חוק המכר, היזם היה אמור להציב ערבויות לדיירים בהתאם לחוק המכר. כל עוד היזם מודיע על קשיים לפני מתן הערבויות זה סיפור אחד. אבל אם ההודעה הגיעה לאחר מתן הערבויות, הרי שהמצב שונה לחלוטין ולבעלי הנכס בבניין יש קלף מיקוח משמעותי אשר יכול לצמצם את הנזק בצורה דרמטית.
האם היזם יכול למכור מניות בחברה או להציע חלופה להצעה המקורית?
בכל חוזה אשר נחתם עם היזם במסגרת תהליכים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 אנחנו צריכים לראות כי קיימות הבנות בנוגע למקרה בו היזם לא יכול לעמוד בהתחיבות שנתן. במקרים מסוימים הקבלן יכול להציע חלופה שוות ערך להצעה המקורית. למשל, לשנות את המפרט הטכני וכן הלאה. במקרים אחרים, בהם היזם חושב למכור את מניות החברה וכך להסיר את האחריות מעל כתפיו וכן הלאה, הרי שאנחנו צריכים לבחון את החוזה ולראות האם יש סעיף האוסר על הקבלן לעשות זאת טרם הושלם הליך הבניה כנדרש.
מה יקרה ללוחות הזמנים לאור המלחמה
חשוב לומר כי מבחינה משפטית מלחמה כמו גם מגיפה נחשבים 'כוח עליון'. כלומר, לא פעולה של היזם היא המעקבת את תהליך הבניה אלא הנסיבות אשר אינן תלויות בו. במידה והבניה פשוט מתעכבת בצורה משמעותית הרי שיש לראות כיצד הממשלה עושה צעדים בכדי למזער את הנזק. אבל עלינו לקחת בחשבון כי ישנם מקרים בהם אין לנו הרבה מה לעשות אלא לשים לב כי הקבלן אכן עומד בהתחיבות שנתן על פי החוזה. למשל, אם הוא הבטיח תשלום שכר דירה לאורך תהליך של פינוי בינוי, אנחנו נרצה לראות כי זה עומד במילתו.
תמיד אפשר לפנות לקבלת ייעוץ משפטי
אם יש לכם שאלות נוספות הנוגעות למקרה עימו אתם מתמודדים באופן ספציפי, אתם תמיד יכולים לפנות לקבלת עזרה. כך תהיו בטוחים כי הזכויות שלכם מתממשות במלואן למרות המצב המורכב עימו אנו מתמודדים בימים אלו.
מוגש מטעם עו"ד דליה שחורי
