כך, למשל, בשנת 2022, ראשון לציון דורגה כאחת מעשרת הערים המובילות במתן היתרי בנייה לפי תוכניות של תמ"א 38 . כשבוחנים את המספרים משנת 2005, השנה שבה הושקה תמ"א 38 לראשונה, עולה שבכל הנוגע למחוזות המרכז ותל אביב, ראשון לציון שנייה רק לתל אביב במיזמי תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה) .
נתון מעניין נוסף: לפי משרד הבינוי והשיכון, ראשון לציון הציעה בשנת 2022 את הדירות הגדולות ביותר במיזמי התחדשות עירונית עם גודל דירה ממוצע של כ-113 מ"ר. פער משמעותי ביחס לערים רבות אחרות כמו ר"ג עם כ-96 מ"ר לדירה או בת ים עם כ-86 מ"ר בלבד .
"כמשרד עורכי דין שפועל בכל אזור המרכז בתחום ההתחדשות העירונית, אנחנו מזהים בראשון לציון פוטנציאל לפתרונות יצירתיים אפילו בפרויקטים מאתגרים", אומרת עו"ד ליה קרל ממשרד עורכי דין פפיש קרל ושות', "כך, למשל, הצלחנו לאחרונה לאחר עבודה מאומצת אך עניינית, לקדם ברחוב אנלביץ' בעיר פרויקט של תמ"א 38 לפי חלופת שקד עם הריסה ובנייה מחדש. זאת למרות שכשהגענו למקום לפני כשנתיים וחצי, באחד משני הבניינים לא הייתה אפילו היתכנות תכנונית למיזם של תמ"א 38/1 של חיזוק והרחבה בלבד".
מהן השכונות בראשון לציון שהעתיד בפניהן?
המהפכה של ראשון לציון לא נולדה משום מקום. לפני כשנתיים, באפריל 2022, המועצה הארצית לתכנון ובנייה קבעה שתמ"א 38 תוארך רק עד 2023, אך שרשויות שיגישו תוכניות עירוניות מפורטות יוכלו לקבל "הארכה" לשלוש שנים נוספות. ראשון לציון לא שקטה על השמרים וטובי המוחות ישבו בכדי לשרטט תוכנית שתסמן את עתידה של עיר היין.
התוכנית זכתה לשבחים מצד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מנכ"ל הרשות, אלעזר במברגר, אמר בעקבות פרסומה ש"התכנית בראשון לציון תביא לחידוש מבנים ישנים בהיקף רחב, תגדיל את היצע הדיור בעיר ותאפשר את המשך צמיחתה". במבגר הוסיף שהאפשרות בתוכנית של ניוד זכויות בנייה בין פרויקטים בתוך העיר, היא "דוגמה לכלים ייחודיים" אשר "מביאים את ההתחדשות לכל האזורים הזקוקים לכך" .
"אחד ההיבטים החשובים בתוכנית של ראשון לציון הוא ההתמקדות במרכז ההיסטורי של העיר וההצבה שלו בראש סדר העדיפויות", אומר עו"ד ליאור פפיש, שותפה של עו"ד קרל למשרד עורכי הדין, "אנחנו רואים את זה בין השאר בהתייחסות ספציפית לשכונות המבוקשות והוותיקות כמו השומר, רמב"ם, רמז, רביבים, כצלנסון, אברמוביץ' וקדמת ראשונים".
"על מנת לשמור על האופי של המרכז ההיסטורי העירייה החליטה שגם במסגרת התחדשות עירונית לא יבנו במקום מבנים של יותר מ-4-6 קומות. זכויות בנייה נותרות ינויידו למתחמים אחרים, 'מתחמים קולטים', שנמצאים בשכונות שזקוקות להם כמו משולש נים, מתחם ה-1,000, אנ"מ אירוס, גן המוסיקה, נחלת הצפון ועוד".
עו"ד פפיש מסביר שההתחדשות העירונית הצפויה, לפי התוכנית שפורסמה, נוגעת לכ-620 בניינים שנבנו לפני 1980. העירייה תממן ותיזום מהלכים ונעשתה התקשרות עם משרד אדריכלים מוכר. תוכנית ההתחדשות מתייחסת לא רק למגורים אלא לכלל היבטי החיים כולל גני ילדים, בתי כנסת, פיתוח שטחים ציבוריים, בנייה משולבת (מסחר ומגורים), צירי תחבורה ועוד.
עו"ד קרל, שנולדה וגדלה בעיר, רואה בכך גם שליחות אישית מבחינתה. "בנימה אישית", היא אומרת, "בתור מי שנולדה וגדלה בעיר, הצלחות שלנו בפרויקטים בראשון לציון הרבה מעבר לעניין מקצועי. זו ממש הזדמנות שנכרתה בדרכי לקחת חלק בהתפתחות החשובה של אחת מהערים המובילות בישראל".
לסיכום,
בעלי נכסים בראשון לציון או רוכשים שמעוניינים לקנות דירה בעיר, יכולים בהחלט להיות מרוצים במבט לעתיד. הן מבחינת הפוטצינאל שבתוכניות השאפתניות והן לאור המגמות החיוביות שמאחוריהן. כך גם, מומלץ לבעלי נכסים שניסו בעבר לקדם התחדשות עירונית אך הפרויקט לא צלח (מכל סיבה שהיא), לקחת את ההזדמנות לידיהם פעם נוספת בבחינת "להכות בברזל בעודו חם".
כדאי לפעול באופן מוקפד, בעזרת קבלת ייעוץ מקצועי והכוונה. למשל, התקשרות עם משרד עורכי דין שלא עוסק רק בנדל"ן במובן הרחב אלא בעל מומחיות ספציפית בקידום התחדשות עירונית בכלל, והתחדשות עירונית בראשון לציון בפרט.
המהדרין ימנעו מטעויות מיותרות ויבחנו התקשרות כאמור עוד בשלבים הראשוניים של המהלך, אפילו לפני בחירת יזם או מארגן. זאת בכדי לוודא שלמן היום הראשון האינטרסים של הדיירים, ורק הם, עומדים בראש סדר העדיפויות. "הניסיון מלמד שקיים מתאם ברור בין רמת החשיבות של האינטרסים של הדיירים בפרויקט לבין שיעורי ההצלחה של הביצוע בפועל והאכלוס המיוחל", מסכם עו"ד פפיש.
מוגש מטעם: פפיש קרל משרד עורכי דין להתחדשות עירונית
