היום יש שפע של אפשרויות להשקעות נדל”ן מניב בחו”ל. מה נכון ומה לא נכון? מה רמת הסיכון? מה גובה התשואה הצפוי להשקעה?
מדובר בהשקעת הון משמעותית, לעתים הון שחסכת בעמל של שנות עבודה רבות או סכום חד פעמי שהתקבל, לכן חשוב מאוד לשים לב לעקרונות הבאים. להלן ראיון שאלות ותשובות שערכנו עם ניר בבג'ני, מנהל פורום תפוז השקעות נדל"ן בארצות הברית ומייסד נדלניר, חברה להשקעות נדל"ן בחו"ל.
איך משקיע יכול להרוויח מנכס נדל”ן בחו"ל?
ישנן שפע של דרכי פעולה להפיק רווחים באמצעות השקעות נדל”ן, למשל עסקאות קבוצתיות או נדל”ן בבעלות אישית. הניסיון לבצע השוואה בין השקעות אלה קשה עד כדי בלתי אפשרי, מפני שבעוד ניתן להשוות תשואה צפויה, יותר קשה להשוות את צד הסיכונים בהשקעה.
אז כיצד היית מציע להשוות כדי בכל זאת לבצע החלטת השקעה מושכלת?
חשוב להבין את הסיכון שהוא סובייקטיבי ותלוי בניסיון שלך. ככל שהניסיון שלך מועט יותר, כדאי להיחשף לסיכון אובייקטיבי מצומצם יותר. למשל עסקאות קבוצתיות הן אחד מאפיקי ההשקעות הפופולריים של המשקיע הממוצע, למרות שהשקעות אלה מתאפיינות בכך שהמשקיע בעמדת משקיע הון/חוב מדרגה שנייה בחברה פרטית, כלומר למשקיע אין שום חזקת טאבו, ולכן משקיע בקבוצה חשוף לכל הסיכונים בהשקעה בחברה פרטית. הנדל”ן אינו מהווה בטוחה מפאת המימון הגבוה. במצב כזה השעבוד שם את הבנק בעמדת נושה ראשונה. בלא מעט מקרים ייתכן והמשקיעים מהווים את כרית הביטחון לבנק, אשר מוכן לאשר את העסקה בזכות כך שהמשקיעים מוכנים לשמש בתור כרית הביטחון במקרה של תאונה ומימוש הסיכון.
מהן בעיניך המפתחות החשובים להשקעה מוצלחת?
לפני ההשקעה צריך לדעת לבנות תכנית עסקית נכונה עם כל הפרטים הבאים: גובה השכירות הצפוי, הוצאות הקשורות בחברת ניהול, הוצאות מיסי נכסים, הוצאות עירוניות אחרות, אגרות מים וביוב, ביטוח נכס שנתי, הקצאות לנכס ריק ותחלופת שוכרים והקצאות לתחזוקת המבנה.
יש דוגמא כיצד נראית תכנית כזו?
יש עוד דברים חשובים לשים לב בתכנית עסקית?
כמובן, מעגל ההון - תכנית ההון אינה בוחנת כלל את הביצוע השוטף. מדובר בבדיקה של השקעה בנכס (מחיר הנכס, עלויות בדיקת הנכס, עלויות סגירת העסקה כולל הוצאות משפטיות ושיפוץ הנכס) לעומת שווי הבית. צריך לקחת בחשבון גם דרישות נוספות שיכולות להוות הוצאות משמעותיות כמו הפרות בנייה, ליקויים ודרישות עירוניות ועוד. בנוסף, יש לקחת בחשבון את גיל המבנה ומשך זמן חיים נותר של המערכות השונות, גג המבנה והחנייה אם יש ועוד.
תוכל לפרט יותר?
בתור התחלה הנה שיעור וידאו המציג יצירה של תוכנית שיפוץ ותוכנית הקצאות הון מקצועית לפני רכישת עסקה – קישור לשיעור וידאו. למידע מפורט יותר צריך שיעור או קורס.
איפה אפשר ללמוד עוד על נדל"ן?
מה הטעויות הנפוצות ברכישת נכסים?
טעות נפוצה וחמורה היא לרכוש נכס לפי גובה תשואה מקסימלית, מפני שללא קשר לתוכנית העסקית המתייחסת לביצוע השוטף, חשוב לבדוק את מעגל ההון כמו שהסברנו למעלה. הטעות הזו יכולה להביא לכך שרוכשים נכס במיקום חלש וזה לא פחות חמור מרכישה במחיר מנופח מעל שווי השוק.
היכן כדאי להשקיע?
ישנו שפע של אפשרויות. אחד המקומות העיקריים שאנו עוסקים בו הוא צפון מזרח אוהיו. אחת הסיבות היא הצמיחה של העיר קליבלנד. מעבר לכך האפשרות לרכוש נדל"ן במיקומים נכונים להשכרה ובתשואה גבוהה יחסית לאלטרנטיבות במקומות אחרים הובילה אותנו לסמנו כיעד מומלץ להשקעה בנדל”ן.
אפשרי לנהל נכס מרחוק? זה באמת עובד?
זה עובד אם עושים זאת נכון. הכללים החשובים הם:
• בדיקת נכס מקצועית ויסודית לפני הרכישה.
• שיפוץ הנכס בצורה נכונה יעשה את כל ההבדל מבחינת הפסדים של כסף לבעיות תחזוקה.
• במקרה של השכרה, כמובן שבחירת דיירים עם סינון היא מאוד חשובה.
• ניהול איכותי ויעיל של הנכס המושכר.
צוות מקומי בשטח הוא המפתח. צוות אנשים אמין, מקצועי ומיומן הוא חיוני לצורך מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של הנכס.
איך משיגים צוות כזה אמין ומקצועי?
אנו עובדים עם ספקים קבועים לאורך שנים אשר נבדקו והוכחו כאמינים. ויש עוד הרבה שהצליחו לעשות זאת גם כן.
למי שעדיין מרגיש שאינו יודע מספיק אז הפתרון הכי נכון לדעתי להקיף עצמך בצוות מקצועי ומנוסה, שיידע להוציא מהנכס שלך את מיטב הפוטנציאל ולבנות תכנית השקעה נכונה. משקיע יעשה זאת יגדיל את הסיכוי להצליח בהשקעה וגם ילמד ויתפתח.
איך אתה מסייע למשקיעים?
אנחנו יוצרים יציבות בהשקעה באמצעות כל הכלים והמשאבים שהסברתי ועוד.
אנו מבצעים כניסה להשקעה אך ורק מתוך ראיה רחבה וארוכת טווח. כמובן שקיימים סיכונים בהשקעות נדל"ן וחשוב לקחת זאת בחשבון. לניסיוני כשפועלים כך מדובר בהשקעה סולידית עם תשואה יציבה וצפויה מראש.
מה היתרונות לעבוד בהשקעות נניח דווקא אתכם?
אנחנו יצרנו תהליך מקצועי ייחודי המבוסס על ניסיוני בתעשייה כמנהל פרויקטים וסיכונים במשך יותר מעשור שנים בתעשייה, אני משוכנע שביכולתי לספק ערך מוסף למשקיעים במיוחד בהשקעות נדל"ן בארה"ב כי השקיפות בתהליך חשובה בפני עצמה למשקיע. ברמת התוצאה ביכולתי לעזור לייצר הכנסה חודשית דרך השקעה מקצועית בנדל”ן , ושיפוץ הנכס להשכרה.
כיצד ניתן ליצור איתך קשר למי שרוצים לדעת עוד או מעוניינים להתייעץ?
להתקשר אלינו בטלפון. אני תמיד אומר שהמרחק שלך מנכס נדל”ן בארה"ב המניב הכנסה חודשית הוא מאוד קצר - שיחת טלפון לנדלניר.
