מהי תמ"א 38? האם דיירי הפרויקט חייבים ליווי משפטי? מה כולל הליווי המשפטי? האם תמ"א 38 בראשון לציון שונה מערים אחרות? מה סדר גודל העלות של ליווי משפטי בפרויקט כזה?
עורכת דין דליה שחורי העוסקת בדיני מקרקעין ובעלת ניסיון רב בליווי משפטי לפרויקטים בתחום תמ"א 38, עם כל התשובות והמידע החשוב לפניכם.
מהו פרויקט תמ"א 38?
תמ"א הוא ראשי תיבות של המונח "תוכנית מתאר ארצית". משרד הפנים מפרסם תוכניות מתאר ארציות בנושא התכנון והבנייה בישראל, אשר עוסקות בחשיבה לטווח הארוך, בכל הנודע לתכנונים מרכזיים בישראל. המספר 38 הוא המספר הסידורי של התוכנית.
תמ"א 38 עוסקת בנושא חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התמ"א הזו אושרה במהלך שנת 2005 ובמסגרתה נקבעו הנחיות המתייחסות למסגרת המאפשרת היתרי בנייה בכוח תמ"א זו, חיזוק מבנים והוגדרו גם מה תוספות הבנייה האפשריות.
לאחר שנתקבלה הסכמת הדיירים לפרויקט, ונבחר יזם לביצוע, פרויקט תמ"א 38 יוצא לדרך. בחלק מהמקרים היזם מציע עורך דין מקרקעין לדיירים, וחשוב לציין שעו"ד זה מטעם היזם אינו כולל עלות נוספת לדיירים, מה שבהחלט עשוי לגרום להם לבחור בעורך הדין שמציע היזם.
- היכן מתחילה הבעיה? עורכי דין המייצגים את הדיירים ואת היזם במקביל, בהחלט עשויים להגיע למצב של ניגוד אינטרסים ושקיפות חלקית בפרויקט. ההמלצה שלנו היא לבחור עורך דין מקרקעין מומחה לתחום תמ"א 38, בלי קשר ליזם, שיעניק ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף בפרויקט. זה אומנם לא כלול, כמו שמציע היזם, אבל ימנע עוגמות נפש וחיכוכים אפשריים בעתיד, והחשוב ביותר, יגן על הדיירים בפרויקט המשמעותי הזה.
- מדוע קריטי עבור דיירי הפרויקט לקבל ליווי משפטי לתמ"א 38? תמ"א 38 היא תהליך מורכב, ארוך, מייגע ומסורבל. אי הוודאות המאפיינת את הפרויקט לכל אורך שלביו, עבור הדיירים והיזם כאחד, מצריכה מעורבות של עורך דין מומחה, על מנת לשמור על האינטרסים של הדיירים לכל אורך הדרך, עד לקבלת היתר בנייה, וטופס 4. ליווי משפטי לתמ"א 38 חייב להיעשות על ידי עורך דין תמא 38 המתמחה בתחום התחדשות עירונית, בעל ניסיון בפרויקטים כאלו בעברו, על מנת שיידע להתנהל בחוכמה ובמקצועיות מול כל אנשי המקצוע הלוקחים חלק בפרויקט: שמאי מקרקעין, מנהל בטיחות, אדריכל, מפקח בנייה ועוד. כאשר דיירים בוחרים לבצע את הפרויקט הזה ללא ייעוץ משפטי, או עם ליווי משפטי שנבחר על ידי היזם, לא רק שהם לוקחים סיכון בהצלחת הפרויקט, בתקינותו וחוקיותו, הם גם לוקחים סיכון מיותר בכל הנוגע לביתם – משכנם, מה שיכול לגרור הוצאות כספיות מיותרות, ועוגמת נפש לטווח ארוך. כאמור, מיותר.
מה כולל ליווי משפטי בתמ"א 38?
- פיקוח משפטי על הפרויקט לכל אורך הדרך, כולל פיקוח על ההיבטים התכנוניים של הפרויקט, עד לקבלת ההיתר.
- ליווי הדיירים למציאת יזמים, קבלנים ואנשי מקצוע נוספים, עריכת מו"מ וחוזה התקשרות מול כל אנשי המקצוע.
- ייצוג הדיירים מול הרשות המקומית, ורשויות נוספות כגון ועדות תכנון ובנייה.
- ייצוג הדיירים מול הבנק, ניהול מו"מ בנוגע לתנאי שיעבוד הקרקע מול הבנק, כמו גם הסדרת בטחונות וערבונות.
- ייעוץ מיסוי פרטני לדיירים ומענה להיבטי מיסוי שונים.
- ייצוג הדיירים מול דיירים שאינם משתפים פעולה עם הפרויקט (נדרש רוב של 2/3 מכלל הדיירים בבניין, לצורך ביצוע הפרויקט).
- ליווי בהליך רישום הדירות בלשכת רישום מקרקעין, כולל תקנון בית משותף ורישום צו הבית המשותף
- כאשר מדובר בפרויקט הריסה, ליווי הליך פינוי הדירות והבטחת שכ"ד הולם למשך כל תקופת הפרויקט.
האם פרויקט תמ"א 38 בראשון לציון עשוי להיות שונה מערים אחרות?
אפשר לומר שהתנאים וההליך של תמ"א 38 זהים בחוק בכל ישראל. פרויקט תמ"א בראשון לציון לא יהיה שונה מערים אחרות, אבל כן חשוב מאוד ובהחלט יכול לתרום להליך משמעותית, אם עורך הדין שמטפל בפרויקט מכיר את העיר, את הרשות המקומית ואת הוועדה לתכנון ובנייה, ובקיא בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 בראשון לציון.
מה העלות המשוערת של ליווי משפטי בתמ"א 38?
עבור ליווי משפטי של עורך דין בפרויקט תמ"א 38, כל בית משלם סכום אשר נע בין 10,000-20,000 שקלים. בחלק מהמקרים התשלום נחלק לשליש המשולם עם החתימה על הסכם הפרויקט, מחצית מהסכום משולמת עם קבלת היתר הבנייה, והיתרה משולמת עם סיום הפרויקט ורישום הבית המשותף. כמובן שתנאים אלו יכולים להשתנות ונקבעים פרטנית על פי כל פרויקט.
פרויקט תמ"א 38 בראשון לציון – אל תתפשרו על ליווי משפטי!
לפני שאתם ממהרים לסגור שיתוף פעולה עם יזם ועורך דין מצידו, חשוב קודם כל למצוא עורך דין מקרקעין מומחה בפרויקט תמ"א 38, שאינו מיוצג על ידי היזם. עורכת דין דליה שחורי מעניקה ייעוץ משפטי וליווי לאורך כל הדרך, בפרויקטים של תמ"א 38 בראשון לציון וברחבי גוש דן, מבטיחה לדיירי הפרויקט התנהלות מקצועית ברמה הגבוהה ביותר, מהצעד הראשון, ועד לסיום הפרויקט וקבלת כל ההיתרים הנדרשים, מול כל הגורמים המקצועיים.