מול המצב הזה מתבלט תחום הקרקעות כאפיק שמצליח לשלב נכס מוחשי, פוטנציאל עליית ערך משמעותי ומינון סיכונים נשלט. אחד המקרים המובהקים לכך הוא מתחם ראשונים בראשון לציון – רובע עירוני חדש שמתוכנן לקום מעל ומסביב לדיפו של קו המטרו M1.
העיר ראשון לציון נהנית זה שנים ממעמד יציב כמנוע צמיחה במרכז הארץ. מערכת החינוך העירונית זוכה לציונים גבוהים, אזורי התעסוקה המודרניים מושכים חברות הייטק ופארמה, ורשת הכבישים והמסילות מאפשרת ניידות קלה ומהירה אל כל מוקדי הביקוש בגוש דן. הצטרפות קו המטרו העתידי תעניק לתושבים, לעסקים ולמשקיעים רובד תחבורתי נוסף שמצמצם עוד יותר את מרחקי הזמן לתל אביב ולשדות התעסוקה הרבים הסמוכים.
למה דווקא קרקע באזור תחבורתי?
בשנים האחרונות מיישמת מדינת ישראל תפיסה תכנונית שלפיה מוקדי תחבורה גדולים – דוגמת מטרו, רכבות מהירות ומחלפים – אינם מתפקדים רק כשערי כניסה אלא הופכים לעוגן של רובעי מגורים ומסחר חדשים. קרקע סמוכה לתשתית כזאת נהנית משני יתרונות מרכזיים:
1. ביקוש מתמשך למגורים ולשכירות – קירבה לתחבורה ציבורית מפחיתה תלות ברכב פרטי ומוזילה את יוקר המחיה.
2. השבחת ערך מהירה – ברגע שמתפרסמת תכנית מפורטת ונקבעים זכויות הבנייה, הפער בין מחיר הקרקע “לפני” ל“אחרי” גדל בעשרות אחוזים.
במתחם ראשונים מתכנסים שני היתרונות הללו. התכנית המקודמת מכוח תמ״א 70א׳ כבר הופקדה; היא כוללת כ־2,700 יחידות דיור, שטחי תעסוקה ומסחר, רצועת פארקים וכיכר עירונית. העובדה שמדובר בתכנית לאומית יוצרת ציר זמן קצר יחסית עד קבלת תוקף סופי והיתרי בנייה.
בעלות פרטית בטאבו – נדבך קריטי לאבטחת ההשקעה
רבים חוששים לרכוש קרקע משום שהיא מוחזקת במקרים רבים בחכירה מול רשות מקרקעי ישראל. במתחם ראשונים התמונה שונה: הקרקע בבעלות פרטית מלאה, ולכן המשקיע נרשם כבעלים בטאבו זמן קצר לאחר החתימה. המשמעות כפולה – אפשרות מימוש בכל שלב ומיגון מפני הפקעות עתידיות שאינן צבועות מראש במסמכי התכנון.
התאמת הקרקע לפרופיל הפיננסי
לפני רכישה חשוב לשרטט את אופק ההשקעה. יש מי שמחפש השבחה מהירה: רכישה בשלב תכנוני מתקדם ומכירה ברווח מיד לאחר קבלת התוקף. אחרים יעדיפו להמתין שלוש-ארבע שנים ולהיכנס לשותפות יזמית בבנייה עצמה. בשני המקרים נדרשת הערכת שמאי שמפרידה בין שווי הקרקע כיום לשוויה במועד הוצאת ההיתרים.
בקרקע פרטית במתחם כזה אפשר לקבל גם הלוואת משכנתה בשיעור מימון גבוה יחסית, שהרי לבנק קל יותר לשעבד חלק מגוש רשום מאשר זכות חכירה מורכבת. בהקשר הזה כדאי לשים לב שתשלום המס על רווח ההון ניתן לדחייה כאשר ממשיכים להחזיק בנכס לאורך תקופה, ובכך משיגים “ריבית דריבית” על עליית הערך.
ניהול סיכונים לאורך הדרך
גם כאשר התכנית בשלב הפקדה מתקדם, עלולות להופיע התנגדויות או דרישות תיקון. כאן בא לידי ביטוי תפקידו של צוות הליווי: עורך דין מקרקעין הבוחן חריגות תכנוניות, שמאי המעדכן הערכות שווי בהתאם להחלטות הוועדה ויועץ מס המציע מבנה אחזקה יעיל. ליווי מקצועי מאפשר לזהות עיכובים מיד עם הופעתם ולהגיב בחלופות תכנוניות או במהלך מכירה מיידי אם נדרש.
עוגני צמיחה ייחודיים של מתחם ראשונים
• תחנת רכבת ישראל פעילה וצמודה
• קו מטרו M1 – חיבור ישיר לתל אביב, חולון ורמת גן
• קניון ראשונים – מוקד קניות, מסעדות ותרבות במרחק הליכה
• גישה מהירה לכבישים 431, 6, 20 ו-4
שילוב העוגנים הללו מציב את הרובע העתידי כאחד האזורים בעלי הביקוש הגבוה ביותר במרחב הדרומי של גוש דן. לא מפתיע כי הערכות שמאיות מדברות על עליית ערך צפויה של עשרות אחוזים בין מועד מתן התוקף למועד תחילת עבודות הבנייה.
מפתח להשקעה מוצלחת – איסוף מידע ופעולה מוקדמת
בקבלת החלטות בעולם הקרקעות, תזמון הוא פרמטר מכריע. משקיע הנכנס לאחר שהתכנית קיבלה תוקף צפוי לשלם מחיר הקרוב כבר למחיר שוק של קרקע לבנייה. מי שמזהה את שלב ההפקדה ונכנס מוקדם נהנה מפער משמעותי. במילים אחרות, ככל שמתקדמים בשלבי התכנון, כך קטן פוטנציאל הרווח אל מול ירידת דרגת הסיכון.
כדי לקבל תמונה מלאה ומעודכנת על שלבי התכנון, המלצות מימון ומפת יתרונות-חסרונות, מומלץ לעיין במסמך הסקירה המקיף על מתחם ראשונים, הכולל מפות ייעוד, לוחות זמנים משוערים והערכת תשואה מפורטת. את קובץ הסקירה ניתן למצוא באתר החברה בקישור הטבעי הבא: מתחם ראשונים.
לצד זאת, משקיעים המבקשים להבין לעומק את דיני המס החלים על קרקע בבעלות פרטית – פטורים, דחיית מס שבח והוצאות מוכרות – יפיקו תועלת גדולה מהמדריך המקצועי המופיע בעמוד קרקעות למכירה באתר החברה, שם מפורטים השלבים המעשיים להיערכות פיננסית נכונה להשקעה מסוג זה.
סיכום
קרקע במיקום תחבורתי מרכזי, עם תכנון מפורט וכמעט סופי, מציעה כיום יחס ייחודי בין סיכון לסיכוי. מתחם ראשונים בראשון לציון ממלא את כל המשבצות החשובות למשקיע: בעלות פרטית, תכנית מוכנה, נגישות יוצאת דופן ופוטנציאל ביקוש קשיח למגורים ולעסקים. בשוק שבו מחירי הדירות ממשיכים לעלות והריבית בבנקים שוחקת את הכסף, קרקע בתכנון מתקדם הפכה לחלופה פיננסית שמאפשרת להצמיד את ההון לנכס מוחשי, ליהנות מהשבחת ערך ולשמור על רמת סיכון מחושבת.
עם ליווי מקצועי מוקפד והבנה של לוחות הזמנים, שנת 2025 עשויה להתגלות כשנת הפריצה של משקיעי הקרקע בישראל.
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il
מוגש מטעם: א.ב מוראנו
