הנהלת קבוצת גולדשטיין נדל"ן ופיננסים, שבחנה את ההתפתחויות והאתגרים בתחום, גיבשה תובנות מעמיקות המסייעות להבין את המציאות המורכבת של ענף הנדל"ן בארץ.
תובנות אלה מובילות לזיהוי הזדמנויות, חיזוי אתגרים והצעת פתרונות נדל"ן ופיננסים ללקוחות החברה, בהתאמה לשינויים בתחום. נקודות מפתח כמו השפעות הריבית, דפוסי ההשקעה והאווירה העולמית המתוחה מובילות את החברה לגיבוש אסטרטגיה גמישה המותאמת למציאות המשתנה.
במאמר זה, ארז גולדשטיין, המייסד והבעלים של קבוצת גולדשטיין, מציג תובנות חשובות משוק הנדל"ן והפיננסים בישראל, שמבוססות על בחינה מעמיקה של תופעות כגון עצירה במכירות הדירות על ידי משקיעים, ציפיות להורדת ריבית, והתרחשויות גלובליות המשפיעות על הביקוש מצד תושבי חוץ.
המשקיעים נמנעים ממכירה
בדצמבר 2023 נבלמה מגמת הירידה במלאי הדירות שבידי המשקיעים. מאז דצמבר 2021, עליות הריבית ועלויות המימון ההולכות ומאמירות הובילו לירידה מתמדת במלאי הדירות שבידי משקיעים מדי חודש.
מגמה זו לוותה בצמצום העסקאות לרכישת דירות להשקעה ועלייה במכירתן. עליית הריבית השפיעה על העדפות המשקיעים, לצד קשיים תזרימיים כתוצאה מהחזרי המשכנתאות הגדלים. עם זאת, בדצמבר 2023 נרשמה עצירה בירידה זו, כאשר מלאי הדירות שבידי משקיעים ירד בכ- 10,000 דירות בשנתיים האחרונות.
המתנה למפנה בשוק ולהורדת הריבית
הסיבה לבלימה בירידה במלאי היא ירידה משמעותית במכירות – כ-30% פחות לעומת דצמבר 2022. בעוד חלקם של המשקיעים בכלל העסקאות עמד על 17.6% בדצמבר, נתון זה היה גבוה מדצמבר 2021 ונותר יציב ביחס לנובמבר 2021.
אנו סבורים כי בעקבות המלחמה והציפיות לירידת ריבית מצד בנק ישראל, המשקיעים ציפו לשינוי במגמת הריבית ובחרו להמתין עם מכירת הדירות. ואכן, הורדת הריבית הראשונה הגיעה כבר בתחילת ינואר.
יהדות העולם ממתינה לתום המלחמה
עם פרוץ המלחמה נרשמה עלייה בגילויי אנטישמיות ברחבי העולם, מה שגרם לקהילות יהודיות מסוימות לחשוש ולהסתיר את סממני יהדותן. על רקע זה, היו ציפיות לנהירה משמעותית של יהודים מחו"ל לישראל כתחליף בטוח, שיתבטא גם בשוק הנדל"ן בארץ.
אבל מספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ בדצמבר 2023 היה נמוך – 127 דירות בלבד, ירידה של 26% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לצד מכירה של 26 דירות על ידי תושבי חוץ באותו החודש.
למה גל העלייה הצפוי לישראל מתעכב
למרות האנטישמיות הגוברת, חודשי השיא של המלחמה לא הביאו לגל עלייה. כ-2,403 עולים הגיעו לישראל מאז תחילת המלחמה ועד סוף 2023, מספר נמוך בהרבה מ-22,754 העולים שהגיעו בשנה הקודמת. בשנת 2023 כולה עלו לישראל 45.5 אלף עולים, לעומת 76.6 אלף בשנת 2022, שהייתה שנת שיא.
האם נתונים אלה מצביעים על טעות של הפעילים בענף? לא בהכרח. בעתות מלחמה אנשים נוטים להיצמד למוכר, גם אם הוא פחות אטרקטיבי. רבים בענף עדיין מעריכים שבשל התגברות האנטישמיות בעולם, צפוי גל עלייה נוסף בעתיד, בדומה לגלי העבר.
יחד עם זאת, חוסר הוודאות באשר להמשך המלחמה בישראל מקשה לראות ביקושים מיידיים לנדל"ן. בינתיים, אנו רואים סימנים להתעניינות, כגון פתיחת חשבונות בנק ובדיקת השוק – כהכנה לקראת צעדים עתידיים. ההערכה היא שככל שהוודאות בנוגע לסיום המלחמה תגבר, הביקוש בשוק הנדל"ן יתחזק בהתאם.
אזור תל אביב – הזינוק המפתיע במחירי הנדל"ן: עליית מחירים של מעל 25% בפריפריה הקרובה
בבדיקה שערכנו במספר רשויות הממוקמות במרחק 10 קילומטרים מרחוב דיזנגוף בתל אביב, נמצא כי האזור עם העלייה הגדולה ביותר באחוזים מאז סוף 2021, עם תחילת עליות הריבית, הוא המועצה האזורית אזור.
הנתונים מצביעים על עלייה של 26% בתוך כשנתיים וחצי. במשך שנים אזור נחשבה לשכונה תל אביבית לא רשמית, עם קרבה נוחה לעיר ושפע של בתים צמודי קרקע, אך נותרה מתחת לרדאר של רבים מהקבלנים. על אף יתרונותיה, המחירים בה היו נמוכים משמעותית מיישובים דומים בסביבה.
שינוי במגמות הביקוש: קבוצת גולדשטיין ממקדת השקעות בפריפריה הקרובה לתל אביב
הנהלת קבוצת גולדשטיין מתייחסת לממצאים אלה כאל איתות ברור לשינויים במגמות הביקוש במעגל הקרוב לתל אביב.
העובדה שאזור וערים נוספות הסמוכות לתל אביב, כמו בת ים ופתח תקווה, חוו עליות מחירים משמעותיות מאז סוף 2021, מעידה על מעבר הדרגתי של משקיעים ורוכשי דירות אל מחוץ לעיר הגדולה, בחיפוש אחר איזון בין קרבה גיאוגרפית לתל אביב לבין מחירים נוחים יותר.
מומחי הקבוצה מאמינים שהעלייה בריבית השפיעה על תעדוף האזורים, וכי בעלי הדירות והמשקיעים בוחנים כעת חלופות מחוץ למרכזים הצפופים ביותר, מה שמוביל את הנהלת הקבוצה למקד את השקעותיה ופיתוחיה באזורים שבהם יש פוטנציאל השבחה נוסף, במיוחד על רקע הפערים שעדיין קיימים בין יישובים אלה למרכז תל אביב.
כמה מילים לסיום
למרות האתגרים המורכבים שמציבה התקופה הנוכחית בשוק הנדל"ן והפיננסים בישראל, ניתן לזהות הזדמנויות שיכולות לשרת את המשקיעים לטווח הארוך. מגמות כמו ירידת מכירות מצד המשקיעים, לצד ציפייה להורדת ריבית, משקפות התכנסות לתקופת המתנה וזהירות.
במקביל, האנטישמיות העולמית ותחושת הביטחון ב"מוכר" מעכבות את גל העלייה הצפוי, אך עשויות לעורר ביקושים עתידיים ברגע שהיציבות תישמר. הנהלת קבוצת גולדשטיין נדל"ן ופיננסים עוקבת אחר ההתפתחויות ומגבשת אסטרטגיות חכמות שיתאימו למציאות המשתנה, מתוך ראייה קדימה ואמונה במציאת פתרונות אופטימליים ללקוחותיה גם בזמנים של חוסר ודאות.
מוגש מטעם: קבוצת גולדשטיין
