בהערכת דמי שכירות של דירת מגורים, שמאי מקרקעין בראשון לציון צריך לקחת בחשבון כמה פרמטרים חשובים.
בין הפרמטרים, שטח הדירה, מיקום הדירה, נוף, מספר חניות, קומה ועוד.
הפרמטרים יכולים להשתנות ממקרה למקרה. למשל, כאשר מדובר על שכונה עם טיפוס בינוי זהה, אזי, למיקום אין משמעות גדולה.
איך שמאי מקרקעין בראשון לציון קובע מקדמי התאמה בהערכת דמי שכירות בדירה:
מקדמי התאמה הם מקדמים הגדולים או קטנים מ - 1 אשר נותנים ביטוי לפרמטרים שהזכרנו קודם.
התייחסות שמאי מקרקעין בראשון לציון לעניין קומת הדירה:
אם הדירה שלנו נמצאת בקומה השלישית מתוך 6 קומות ומצאנו עסקת השוואה מתאימה אבל הדירה ממוקמת בקומה הראשונה. האם ניתן מקדם הפחתה לקומה הראשונה או שניתן מקדם הוספה לתרומת הקומה?
התשובה הזאת תלויה בקיומה של מעלית ובסביבה. יכול להיות שקיומה של מעלית וסביבה סואנת תביא להעדפה לקומה גבוה. מצד שני, ייתכן ובבניין אין מעלית ומיקומה של הדירה בקומה הראשונה מוסיף לשווי דמי השכירות.
שמאי מקרקעין בראשון לציון צריך לבחון את סביבת הדירה ולהסיק מה ההעדפה הסבירה בהשוואה לנכס הנישום.
התייחסות שמאי מקרקעין בראשון לציון לעניין שטח הדירה:
לדוגמה, אם הדירה שאת דמי השכירות שלה אנחנו רוצים להעריך, שטחה 60 מ"ר. כל עסקאות ההשוואה שמצאנו, אלה דירות בשטח של 100 מ"ר. האם שווי למ"ר בדירת 100 מ"ר שווה למ"ר בדירת 60 מ"ר?
התשובה היא לא. על פי עקרון התפוקה השולית הפוחתת, בנכסים גדולים יותר, שוויו של המר השולי הינו נמוך יותר.
איך הדבר מתבטא בעבודת השמאי?
אם עבור דירות בשטח של 100 מ"ר משלמים 100 ₪ למ"ר, עבור דירות בשטח של 60 מ"ר ישלמו 100 ₪ למ"ר * 1.05 (מקדם תוספת בגין ההפחתה השולית בעסקה ההשוואה) = 105 ₪ למ"ר.
איך שמאי מקרקעין בראשון לציון קובע שווי חניה בהערכת שווי דמי שכירות בדירה:
הערכת שווי של חניה יכול להיעשות בכמה שיטות. השיטה הטובה ביותר שלא תמיד ישימה, הינה שיטת ההשוואה.
אם נצליח לאתר כמה נכסים דומים עם הבדל יחיד שזה קיומה של חניה, נוכל לזקק את שוויה. בפועל, לא קל למצא עסקאות כאלה על מנת להגיע לתוצאות מספקות לעניין שונות וסטיית התקן.
השיטה השנייה הינה בחינת מחירי שכירות חודשית לחניות בסביבה. לדוגמה: אם חניה מוצעת תמורת 800 ₪ בחודש, שוויה בהנחה ושיעור ההיוון הינו 8% הינו 800 * 12 (חודשים) / 0.08 = 120,000 ₪.
אחת הבעיות בשיטה זו הינה כי היצע החניות להשכרה מוצע על ידי גורמים עסקיים. בנוסף, תכונותיה של חניה בחניון ציבורי שונות מחניה הצמודה לדירת מגורים בבניין.
שמאי מקרקעין בראשון לציון צריך להכיר את העיר ואת עצימות מצוקת החניה בסביבה. ככל ששמאי המקרקעין יזהה מצוקה חריפה יותר, כך יעלה שוויה של החניה הצמודה לדירה.
דוגמה לחישוב שווי דמי שכירות בדירה על ידי שמאי מקרקעין בראשון לציון:
שמאי מקרקעין בראשון לציון התבקש להעריך דמי שכירות ראויים בדירה ברחוב הרצל בראשון לציון.
נתוני הדירה:
שטח הדירה: 70 מ"ר.
מרפסת שמש: 12 מ"ר.
חניה: קיימת חניה אחת.
קומה: 4.
נתונים שמאיים:
מקדם שטח מרפסת: 40%.
תוספת לדמי השכירות בגין כל קומה: 300 ₪.
עסקאות השוואה מהסביבה שמצא שמאי מקרקעין בראשון לציון:
1. דירה בשטח של 75 מ"ר בקומה חמישית עם מרפסת בשטח של 10 מ"ר וללא חניה מושכרת תמורת 7,500 ₪ לחודש.
2. דירה בשטח של 80 מ"ר בקומה שביעית עם מרפסת בשטח של 5 מ"ר עם חניה מושכרת תמורת 8,800 ₪ לחודש.
3. דירה בשטח של 65 מ"ר בקומה שלישית ללא מרפסת וללא חניה מושכרת תמורת 6,800 ₪ לחודש.
השאלה: מה דמי השכירות החודשיים הראויים לדירה שבדוגמה?
בשלב הראשון, שמאי דירות בראשון לציון צריך לבודד את כל המרכיבים על מנת לחשב מה התרומה של המרפסת, החניה וגובה הקומה.
לדוגמה, ההבדל בין העסקה הראשונה לעסקה השניה הינו הקומה, שטח המרפסת וקיומה של חניה.
שמאי דירות בראשון לציון יציב את הנתונים לנוסחת נעלמים פשוטה וימצא את שווי החניה.
השטח האקוויוולנטי בעסקה הראשונה הינו: 75 מ"ר עיקרי + 10 מ"ר מרפסת * 40% (מקדם) = 79 מ"ר.
השטח האקוויוולנטי בעסקה השנייה הינו: 80 מ"ר עיקרי + 5 מ"ר מרפסת * 40% (מקדם) = 82 מ"ר.
בשלב השני שמאי מקרקעין בראשון לציון יבצע התאמה לקומה. היות ונתון כי כל קומה מוסיפה לנו 300 ₪, אזי, מדמי השכירות של העסקה השנייה נפחית שתי קומות (7-5) * 300 ₪ = 600 ₪.
לפיכך, דמי השכירות למ"ר בעסקה הראשונה יעמדו על 79 / 7,500 ₪ = 95 ₪ למ"ר.
דמי השכירות למ"ר בעסקה השניה יעמדו על 82 / 600 - 8,800 ₪ = 100 ₪ למ"ר.
מהנתונים, ניתן להסיק כי חניה מקנה מקדם של כ - 5% לדמי השכירות.
מניתוח העסקה השלישית, התשלום למ"ר לפני התאמות עומד על 104 ₪. סכום זה סביר היות ומדובר על דירה קטנה בה המ"ר השולי יקר יותר.
בהתאמה לקומה לנכס הנישום (+300 ₪) * 1.05 (מקדם חניה) השווי למ"ר שכירות מתואם יעמוד על 105 ₪ למ"ר. ללא חניה השווי הינו כ - 100 ₪ למ"ר.
מהנתונים ניתן להבין כי שווי דמי שכירות בדירת המגורים הינו:
70 מ"ר עיקרי * 100 ₪ למ"ר + 12 מ"ר מרפסת * 40% מקדם * 100 ₪ למ"ר = 7,480 * 1.05 (מקדם חניה) = 7,850 ₪ למ"ר.
כפי שאתם רואים, גם הערכת דמי שכירות ראויים צריכה להיעשות בצורה יסודית ומקצועית. קיימים אילוצים ושיקולים רבים ששמאי מקרקעין בראשון לציון צריך לקחת בחשבון.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
מוגש מטעם REAL ESTATE
