כאשר אתם מזמינים שמאי מקרקעין לביצוע הערכת שווי, בין שאר הפרמטרים הנבחנים הוא שווי השכונה. למה? במאמר זה נציג את כל הסיבות.
מיקום ונגישות
הביטוי, "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן", הוא מנטרה ארוכת שנים בתחום הנדל"ן, ויש לכך סיבה טובה. למיקום הדירה מתאם ישיר עם הנגישות שלה לשירותים חיוניים כגון סופרמרקטים, מרכזי קניות ומתקני פנאי. גישה נוחה למתקנים אלו הופכת את השכונה לאטרקטיבית, וכתוצאה מעלה את ערך הדירות בתוכה.
מלבד השירותים, תחבורה היא היבט מרכזי נוסף של מיקום ונגישות. שכונה עם רשתות תחבורה חזקות, כולל כבישים, תחבורה ציבורית ושבילי אופניים, מביאה לערכי דירות גבוהים יותר בזכות הנוחות שהיא מציעה לתושבים.
שיעורי פשיעה ואבטחה
בטיחות וביטחון הם צרכים בסיסיים לכל בני האדם, ותפיסת הבטיחות בשכונה משפיעה רבות על ערך הדירות בתוכה. שכונות עם שיעורי פשיעה נמוכים ואמצעי אבטחה מצוינים, כמו תוכניות שמירה קהילתיות וסיורים יעילים של המשטרה, ימשכו באופן טבעי יותר קונים. ככל שהביקוש עולה, כך גם ערך הדירות עולה.
לעומת זאת, בשכונות עם אחוזי פשיעה גבוהים ואמצעי אבטחה גרועים, מחירי הדירות בהתאם. פחות קונים מוכנים להשקיע באזור שבו בטיחותם ובטיחות חפציהם נמצאים בסיכון, מה שמוביל לירידה בערכי הנכסים.
איכות בתי הספר
עבור משפחות עם ילדים, איכות בתי הספר המקומיים יכולה להיות גורם מכריע בבחירת המקום לגור. שכונות עם בתי ספר בעלי דירוג ומוניטין גבוה נוטות לראות עלייה בביקוש, מה שמעלה את ערך הדירות באזור. דפוס זה מתקיים גם עבור רוכשים פוטנציאליים שאין להם ילדים, שכן הם רואים את ערך המכירה החוזרת של הדירה, שיהיה גבוה יותר בשכונה עם בתי ספר מצוינים.
גורמים סביבתיים
ניקיון, רמות רעש וזיהום הם גורמים סביבתיים שיכולים להשפיע על האטרקטיביות של השכונה. שכונה מטופחת, שקטה ונטולת זיהום מספקת סביבת מגורים איכותית, המהווה אטרקציה לא מבוטלת לרוכשי דירות פוטנציאליים. גורמים אלו משפיעים לטובה על תפיסת השכונה, ויוצרים אפקט חיובי על ערך הדירות בתוכה.
בניגוד לכך, בשכונות המאופיינות בפסולת, רמות רעש גבוהות או זיהום ניתן לראות ירידה במוניטין, והדבר עלול להפחית את ערך הדירות.
מוניטין השכונה ופיתוח עתידי
המוניטין הכולל של שכונה, כולל ההיסטוריה שלה וסוג התושבים שהיא מושכת, תורם לתפיסה של אנשים לגבי האיכות של השכונה. אם היא ידועה בתושביה הידידותיים, באירועים הקהילתיים ובעושר התרבותי שלה - זה עשוי להוסיף ערך משמעותי לדירות שבה.
גם תוכניות פיתוח עתידיות בשכונה, כמו פרויקטים תשתיתיים קרובים, משפיעות על ערכי הדירות. פיתוחים אלה יכולים להביא שירותים חדשים או לשפר את הקיימים, וכתוצאה מכך לגרום לעלייה בערכי הדירות. מצד שני, אם הפיתוח עלול להביא יותר רעש, תנועה או שינויים לא רצויים אחרים, זה עלול להפחית את ערכי הדירות.
לסיכום
בעוד שלמאפיינים הפנימיים ומצבה של דירה יש חשיבות לקביעת ערכה, איכות השכונה קריטית לא פחות. מיקומה ונגישותה של השכונה, שיעורי הפשיעה והביטחון, איכות בתי הספר, גורמים סביבתיים, מוניטין ותוכניות פיתוח עתידיות - כולם ממלאים תפקיד משמעותי בהשפעה על ערך הדירה.
בעת רכישת דירה וביצוע הערכה שמאית, חיוני לקחת בחשבון את כל הגורמים השכונתיים הללו כדי לבצע השקעה נכונה. באופן דומה, מפתחי נדל"ן ומתכנני ערים צריכים לבסס החלטות על אותם גורמים.
מוגש מטעם: מרום גולי שמאות מקרקעין
