"צריך לפרק את החסמים בהתחדשות עירונית כי היא אינטרס לאומי.
בלי התחדשות אין סיכוי להתמודד עם הצורך האקוטי בשדרוג איכות החיים והמגורים בשכונות הוותיקות בערים", היא אומרת בהמשך לפרסום על דבר מינויה, "ממשלת ישראל בעצמה הגדירה יעד לפיו כ-35% מהדירות בישראל עד שנת 2030 יהיו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית".
חוק ההסדרים: "הכיוון הנכון"
עו"ד ליה קרל מציינת לחיוב את העבודה המוקפדת בחוק ההסדרים בהקשרים של התחדשות עירונית ומכנה זאת בתור "לא מעט צעדים בכיוון הנכון".
חוק ההסדרים שעבר בנובמבר 2021 הביא כידוע לידי ביטוי עבודת מטה מאומצת שנגעה בשורה של חסמים שעיכבו פרויקטים של פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 (על שתי גרסאותיה).
זאת תוך שהוא עוסק בכל מערכות היחסים הרלבנטיות: דיירים-יזם, דיירים-דיירים ודיירים-יזם מול הרשות המקומית.
"החוק מטפל באומץ בכשלים חשובים", מסבירה עו"ד קרל, "הוא למשל מאפשר לראשונה לדיירים לבטל הסכם עם יזם שמתעכב באופן בלתי סביר.
נקבע בחוק שאם היזם לא מצליח להשיג הסכמה בתוך שנתיים ממועד החתימה של הדייר הראשון, או לגבש רוב של 60% לפחות בתוך 4 שנים, הדיירים יכולים פשוט לבטל חד צדדית את החוזה.
כך גם החוק מתיר לבטל הסכם במידה שהיזם לא הגיש תב"ע בתוך 4.5 שנים ממועד החתימה הראשונה".
"בעלי דירות רבים בישראל 'נתקעו' עם יזמים שעיכבו פרויקטים מסיבות שונות לא צריכים להיות עוד שבויים במעגל המסתכל הזה", היא אומרת, "זה עניין חשוב שגם מבהיר ליזמים שלא לעולם חוסן".
לא עוד מכבסה להלבנת עבירות בנייה
סוגיה חשובה נוספת בחוק שמציינת עו"ד קרל היא ההתמודדות עם עבריינות בנייה כגורם מעכב.
"בתור משרד שמלווה אין ספור בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, אנחנו נתקלים ברמה יומיומית בבעלי דירות שמבקשים לעשות בעזרת הפרויקט 'הלבנה' לעבירות בנייה".
"בדרך כלל בפלישות לרכוש המשותף.
לדוגמה, יחידת דיור 'פיראטית' על הגג הציבורי או השתלטות של דירת הקרקע על הגינה המשותפת.
במקרים רבים העבירות הפכו לחלק מהבניין. לעתים הן בוצעו לפני עשרות שנים כשהדייר המקורי שעשה אותן כבר מזמן לא גר במקום.
המצב מחמיר כשמוסיפים אינטריגות בינאישיות בין הדיירים שלפעמים נמתחות על פני כמה דורות".
עו"ד קרל מסבירה שהחוק החדש מונע סוף-סוף מבעלי הדירות שביצעו את העבירות לעכב את הפרויקט בגלל שלא מאפשרים להם להתאים את זכויותיהם החדשות למצב הנוכחי.
"המחוקק נתן מענה כשקבע שבעלי דירות שביצעו עבירות בנייה לא ייחשבו במסגרת הרוב הדרוש לקידום הפרויקט", היא מציינת, "זו אולי הוראה דרמטית אבל כנראה שהגיעו מים עד נפש.
הסוף לסחטנות הוא תקווה להתחלה חדשה.
המחוקק אומר בפשטות שזה שפלשת לגינה לא אומר שאתה יכול למנוע מהשכנים שלך ליהנות מהתחדשות עירונית אם לא תקבל גם את דירת הגן בפרויקט החדש".
היבט חשוב נוסף שחוק ההסדרים עוסק בו הוא המס.
בעיקר בכל הנוגע לפטור ממס שבח או פטור ממע"מ על תשומות בנייה גם על דירה שנייה (הקלה משמעותית על בעלי דירות שמחזיקים ביותר מנכס אחד בבניין), וקביעת וודאות לגבי היטל השבחה (שהיה עד לאחרונה סוג של 'נעלם' מבחינת היזמים).
"חוקים נכונים נולדים מלמטה"
חוק ההסדרים לא מגיע מהחלל הריק.
מקורם של רבים מההישגים שבו נעוצים מפעילות שהגיעה מהשטח ועו"ד קרל מודעת לזה שמינויה לחברה בוועדה מקפל בחובו אחריות רבה.
הניתוח והאפיון שאפשרו את ההתמודדות עם החסמים העיקריים בהתחדשות עירונית נעשו תוך מעורבות גבוהה של עורכי דין שפועלים בענף, אשר סייעו למדינה לדייק את הכלים שיועמדו לרשות בעלי הדירות והיזמים.
"לעורכי הדין יש תפקיד קריטי בתהליכי חקיקה בהתחדשות העירונית", אומרת עו"ד קרל, "אנחנו מביאים קול נוסף שהוא גם מקצועי אבל גם אנושי.
זאת משום שאנחנו אלה שעומדים מול הציבור והיזמים ברמה השוטפת.
מצד אחד שומעים על הכאבים החששות, ומצד שני, חשוב לא פחות, יודעים להכיר את הטוב שבפרויקט חדש שאוכלס".
"אין תחושת סיפוק גדולה יותר מפרויקט מאוכלס שאני יודעת שהוא מסמל דרך חדשה מדהימה לבעלי הדירות ולבני משפחתם.
זו הצלחה שאי אפשר להקל בה ראש מבחינת המשמעויות הכלכליות, הרגשיות, האישיות והחברתיות.
אני מאד מקווה שאצליח להביא את זה לידי ביטוי גם בתפקידי בוועדה ופתוחה כמובן לפניות הציבור בנושא בנפש חפצה ובמלוא הקשב".
